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营收涨13%突破5000亿!千亿巨头:目前房地产调控政策已经筑底

html模版营收涨13%突破5000亿!千亿巨头:目前房地产调控政策已经筑底

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  来源:中国基金报

  在一堆房企年报宣布难产之际,3月30日午间,碧桂园发布2021年年度业绩报告。随后,股价一度拉涨超9%,最终收涨6.29%,最新市值1407亿港元。

  究竟财报情况如何?盘后,碧桂园召开业绩发布会。

  莫斌:目前房地产调控政策已经筑底

  目前做有现金流的利润:控支出,调结构,保资产

  在业绩会上,有媒体提问,房地产市场持续下行,碧桂园如何做到穿越周期?

  碧桂园集团总裁莫斌表示,过去一年房地产市场经历了十年来最大的波动,这是由于房地产调控政策施加作用的结果。所有的调控都是为了维护房地产市场的长远发展。目前房地产调控政策已经筑底,市场信心逐渐恢复。但由于疫情影响,市场信心还需要一段时间恢复。新房销售市场去年18万亿,市场永远存在,房地产是支柱性产业,碧桂园对未来充满信心。

  谈及如何穿越周期,莫斌强调,与企业内部竞争力密切关联。莫斌提到,从2018年开始,碧桂园做出了全周期综合竞争力提升的安排,在提升过程中,考核标准也做了相应调整。在行业上行期、平稳期,主要以销售额、回款率作为目标,而在下行周期,以各区域可动用资金作为考核目标。

  针对目前状态,碧桂园重点在开源节流,保现金流,保三条红线,做正确的事情,做有现金流的利润,以及做确定性的事情,控支出,调结构,保资产。

  在支出端,碧桂园根据支出的大类做不同的管控措施:一是对工程款做穿透式管理,通过科学合理的方法,对业务进行拆分,穿透到每个楼栋的每一笔支出,不盲目新增无效产值,保障精准供货。二是进行常规费用归零管控,除刚性费用外,其余费用进行零基预算;对每个费用科目、每一笔费用都由承责部门管控,精细化落到实处;以项目为单位做营销费率管控,根据投放效果制定投入额度,降低无效支出。同时,强化自销,善用自有平台,优化成交结构,减少对分销的依赖,降低渠道费用。三是继续优化融资结构,通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本,债务久期也得到了有效优化。

  在收入端,不断提升在手资源的周转效率,盘活大宗资产。一是通过多维度对货量进行分类,精准铺排,增加经营性收入:在资金维度,按照资金收回效率对各类货量的销售次序做了分类和排序,匹配相应的营销策略和资源。从货量流速的维度,针对常规住宅资产做好供销匹配。二是形成完善的价格监控体系及纠偏机制,制定合理的目标及完善的闭环管理机制。

  希望可以穿越周期,活下去,活得久。

  将在2024年之前实现“绿档”

  不会继续加大融资额度

  关于三道红线,莫斌表示,目前碧桂园仍然处在较为健康的黄档,净借贷比率和现金短债比都比较良好,剔除预收账款的资产负债率也降到了74%,碧桂园将在2024年之前实现从黄档到绿档的调整。

  此外,碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示,开发贷方面,对优质的企业,四大行都表现出极大的支持。碧桂园收并购方面的贷款额度,银行给的授信也进一步加大。所以,2022年整个地产行业的优质企业融资环境应该是会比较好,也比较乐观。

  伍碧君随后指出,但碧桂园基于自身对行业未来的发展和对自己的定位,可能还是会继续保持住杠杆,坚定地向三条红线转绿努力,所以不会继续加大融资额度。

  营收同比增长13%突破5000亿

  再来看看具体年报数据。

  年报显示,2021年碧桂园销售规模保持行业领先,债务规模和融资成本实现“双降”,债务结构进一步优化,财务状况愈发稳健。2021年全年,碧桂园权益合同销售金额5580亿元,营收5230,亚太集团.6亿元,同比增长13%。

  在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构统计的年度销售排行中,碧桂园是唯一全口径销售额在7000亿档次的房企,也是唯一权益销售额破5000亿的房企,业绩继续稳居行业榜首。

  虽然营收增长了,但整个地产行业下行周期中,利润还是下来了。数据显示,

  毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元,同比均有下跌。

  而在随后在业绩发布会上,谈及公司毛利率下行的原因,碧桂园首席财务官伍碧君指出两方面原因:一是在2017年、2018年期间公司拿了一部分高价地,目前进入到交付期。二是因为2021年下半年市场的销售环境比较恶劣,售价比预期要差一点。

  伍碧君补充道,2020年和2021年上半年拿的项目,销售毛利率已经达到20%的毛利率水平。“调整期结束之后,公司整体毛利率的水平会重新向上。”

  杠杆走低、现金余额1813亿元

  现金短债比高达2.3倍

  当前行业资金面持续收紧,加之多家房企债券到期迎来偿债高峰,充裕的现金流是企业抵御风险的基石。

  报告期内,碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元,权益回款率达90%,已连续6年达到90%或以上。销售回款率高,极大地保障了企业经营性现金流的安全。2021年碧桂园实现正净经营性现金流,达到108.6亿元,显示出企业自身造血能力强劲。

  同时,碧桂园财务状况持续优化,债务规模稳步下降,融资成本逐年走低。截至2021年12月31日,公司现金余额约1813亿元,可动用现金储备充足;总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元,其中短期债务的占比下降至25%,现金短债比约为2.3倍。净负债率为45.4%,相比上年底优化了10.2个百分点;加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。

  鉴于碧桂园持续优化的经营和财务基本面,公司受到评级公司及主要金融机构的认可,在行业下行期保持评级稳定。

  据悉,自2021年下半年内地地产行业进入下行周期以来,三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次,体现了行业下行对房企信用资质的影响。在此背景下,穆迪、惠誉仍维持对碧桂园“投资级”评级,标普维持公司“BB+”评级,展望“正面”。

  总土储合计1.8万亿

  2022年权益可售货量将在6500亿以上

  碧桂园是全国土储布局最为广泛的企业。截至2021年12月31日,公司开发项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县,项目总数达到3216个。

  截至2021年年底,碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元,合计约1.8万亿元,可维持公司未来3年左右的销售需求。

  总体来看,碧桂园的土储资源既丰富又均衡精准,兼具广度和深度。2021年底可售货值中,98%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域;75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

  2021年全年,碧桂园共获取333幅土地,权益总代价约1416亿元,对应货值约4200亿元,权益比保持在85%以上。按金额计算,新获取土地中,66%分布在三四线城市,29%通过多元化方式获取土地,撬动了37%的权益货值。

  碧桂园在2021年进一步完善了货量结构的调整,布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。新获取土地中,85%的土储聚焦五大都市圈,精准布局为未来业绩增长提供了重要保障。在2021年新增的土储中,江苏、广东、浙江的投资额超过50%,加上河南、上海、安徽的投资,合计超过70%。

  在推货方面,碧桂园方面预计,2022年全年权益可售货量将在6500亿以上,公司将按照“以销定供”进行闭环管理,预计全年去化率不低于70%。